Τέλος στην προστασία πρώτης κατοικίας - Από ιδιοκτήτες... ενοικιαστές

Πλειστηριασμοί: Άρση της προστασίας της πρώτης κατοικίας - Νέα διαδικασία, μέσα από την οποία κινδυνεύουν να χάσουν το σπίτι τους χιλιάδες δανειολήπτες - Οι «τυχεροί» που από ιδιοκτήτες θα γίνουν ενοικιαστές στο ίδιο τους το σπίτι.

Την 1η Ιουνίου άνοιξε ο νέος εξωδικαστικός μηχανισμός, σε ό,τι αφορά στη δυνατότητα αποπληρωμής των χρεών φυσικών προσώπων και μικρών επιχειρήσεων, μέχρι και 240 δόσεις έναντι όλων των πιστωτών τους (Δημόσιο και ιδιωτικούς φορείς) και υπό προϋποθέσεις, έως και 420 δόσεις προς τις τράπεζες, αλλά προβλέπεται και «κούρεμα» κεφαλαίου.

Με την ενεργοποίηση του Πτωχευτικού Κώδικα οι δανειολήπτες έχουν δύο επιλογές. Είτε να ρυθμίσουν τα χρέη τους, είτε να αντιμετωπίσουν τη ρευστοποίηση των περουσιακών τους στοιχείων, εφόσον δε θεωρούνται ευάλωτοι, βάσει κάποιων συγκεκριμένων κριτηρίων.

Στη συγκεκριμένη φάση ενεργοποιείται η ρύθμιση των έως 240 δόσεων, στην οποία θα μπορούν να υπαχθούν οφειλές σε Ταμεία, Εφορία και Τράπεζες, καθώς βασική προϋπόθεση είναι να ρυθμιστεί το σύνολο των οφειλών.

Οι ρυθμίσεις θα γίνονται αυτόματα χωρίς κόστος και γραφειοκρατία με έναν αλγόριθμο μέσα από τον υπολογιστή.

Οι αιτήσεις θα υποβάλλονται μέσω της ειδικής πλατφόρμας της Ειδικής Γραμματείας Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους (ΕΓΔΙΧ), και σημειώνεται ότι το νέο πλαίσιο προβλέπει για πρώτη φορά ότι στη ρύθμιση θα μπορούν να ενταχθούν και οφειλές που δεν είναι ακόμη σε καθυστέρηση αλλά οι οφειλέτες δυσκολεύονται να εξοφλήσουν και προϋπόθεση για να τεκμηριωθεί αυτό είναι να έχουν υποστεί μείωση των εισοδημάτων τους κατά 20% τουλάχιστον.

Πλειστηριασμοί - Χωρίς «προστασία» η α' κατοικία

Η υποβολή αίτησης για τον εξωδικαστικό μηχανισμό δεν αναστέλλει πλήρως τις διαδικασίες αναγκαστικής είσπραξης. Σύμφωνα με το νόμο, η πτωχευτική περιουσία περιλαμβάνει το σύνολο της περιουσίας που ανήκει στον οφειλέτη κατά την κήρυξη της πτώχευσης, οπουδήποτε και αν βρίσκεται. Σε περίπτωση οφειλέτη φυσικού προσώπου, από την κήρυξη της πτώχευσης μέχρι την απαλλαγή του οφειλέτη, στην πτωχευτική περιουσία ανήκει και το μέρος του ετησίου εισοδήματός του που υπερβαίνει τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης.

Αναλυτικά, με τον νέο Κώδικα, δίνεται η δυνατότητα σε όσα ευάλωτα νοικοκυριά, δηλαδή σε νοικοκυριά με χαμηλό εισόδημα και μικρή ακίνητη περιουσία, να ζητούν να εξαιρεθεί από την πτωχευτική περιουσία, δηλαδή από τον πλειστηριασμό, η κύρια κατοικία τους, χάνοντας όμως την κυριότητά της με δικαίωμα να παραμείνουν στο σπίτι τους ως ενοικιαστές.

Τι σημαίνει όμως αυτό στην πράξη... Τις λεπτομέρειες και τις «παγίδες» αναδεικνύει ο γνωστός δικηγόρος κ. Δημήτρης Αναστασόπουλος στο Newsbomb.gr.

Ρεπορτάζ Newsbomb.gr: Τέλος στην προστασία πρώτης κατοικίας - Από ιδιοκτήτες... ενοικιαστές - 1

Όπως επισημαίνει ο κ. Αναστασόπουλος ο νέος Φορέας θα αγοράζει το σπίτι των ευάλωτων νοικοκυριών, καταβάλλοντας την εμπορική αξία της κατοικίας στον σύνδικο της πτώχευσης και στη συνέχεια θα νοικιάζεται το σπίτι στον δανειολήπτη για 12 χρόνια.

«Θα μετατρέπεται δηλαδή ο ιδιοκτήτης σε ενοικιαστή της κατοικίας του για 12 έτη με δικαίωμα επαναγοράς» τόνισε ο κ. Αναστασόπουλος.

Σε αυτό «κρύβεται» και μία πολύ σημαντική παγίδα καθώς όπως αναφέρει «το παράδοξο όμως στην όλη υπόθεση είναι ότι για να επαναγοράσει την κατοικία του ο οφειλέτης δεν θα αρκεί μόνο να καταβάλει στην ώρα τους τα μισθώματα προς τον Φορέα, θα πρέπει την ίδια στιγμή να καταβάλει με τη λήξη της 12ετίας και ένα αντίτιμο το οποίο θα ανταποκρίνεται στην αξία του σπιτιού την στιγμή της επαναγοράς» επισημαίνει ο δικηγόρος.

Έτσι «ο Φορέας θα εκμεταλλεύεται το ακίνητο για 12 χρόνια εισπράττοντας ενοίκιο και τυχόν επιδότηση ενοικίου από το Ελληνικό Δημόσιο, εφόσον την δικαιούται ο δανειολήπτης, και στην πορεία θα του πουλάει το σπίτι εισπράττοντας ένα ποσό το οποίο θα ανταποκρίνεται στην εμπορική αξία του ακινήτου» διευκρίνισε ο κ. Αναστασόπουλος.

Επίσης, στον νέο πτωχευτικό Κώδικα προβλέπεται σημαντική μείωση της τιμής πρώτης προσφοράς για τα ακίνητα που δεν θα βρεθεί ενδιαφερόμενος πλειοδότης.

«Αυτό δημιουργεί εύλογα ερωτήματα για το τι ποσά τελικά θα καταφέρουν να εισπράξουν οι πιστωτές μέσω της εκποίησης των ακινήτων και αν ενδεχομένως οι κοινωνικές επιπτώσεις θα είναι μεγαλύτερες από το όφελος που θα αποκομίσουν μέσω της διαδικασίας αυτής οι πιστωτές» ανέφερε χαρακτηριστικά ο Δικηγόρος.

Αναλυτικά ποια θα είναι η διαδικασία της πτώχευσης, πώς θα παίρνει την απαλλαγή από τα χρέη το νοικοκυριό και σε ποια αξία τελικά θα πλειστηριάζονται τα ακίνητα μας εξηγεί δικηγόρος.

Το μεγάλο πρόβλημα που θα δημιουργηθεί λόγω της μη σύστασης του Φορέα - Χιλιάδες οφειλετών που έχουν τις προϋποθέσεις μένουν εκτός!

Μετά την κατάργηση του ν. 3869/2010 (νόμος Κατσέλη) και την πλήρη απελευθέρωση των πλειστηριασμών είναι σημαντικό να διασφαλιστεί ότι τουλάχιστον ο νέος πτωχευτικός κώδικας (ν. 4738/2020), παρόλο που δεν προσφέρει ουσιαστική προστασία των οφειλετών και δεν προστατεύει την κύρια κατοικία τους όπως γινόταν με τον ν. 3869/2010, θα εφαρμοστεί στο σύνολό του, όπως έχει ψηφιστεί, δίνοντας την ευκαιρία στους οικονομικά ευάλωτους οφειλέτες να αιτηθούν την αγορά της κατοικίας τους από τον Φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης προκειμένου, μετά την πτώχευσής τους, να παραμείνουν στην οικία τους σαν μισθωτές.

Η πρώτη ημέρα έναρξης του νέου πτωχευτικού Κώδικα για την πλειοψηφία των νοικοκυριών είναι η 1 η Ιουνίου 2021 χωρίς όμως μέχρι σήμερα να έχει συσταθεί ο εν λόγω Φορέας.

Το αποτέλεσμα θα είναι, εάν εφαρμοστεί ο νέος πτωχευτικός Κώδικας χωρίς την σύσταση του Φορέα, πολλές χιλιάδες ευάλωτων οφειλετών, παρόλο που θα έχουν τις τυπικές προϋποθέσεις του νόμου, να στερηθούν της ευκαιρίας, να αιτηθούν και να αξιοποιήσουν ένα από τα λίγα θετικά ευεργετήματα του πτωχευτικού κώδικα.

Σύμφωνα με το άρθρο 291 παρ. 4 α και β «για τη μεταβίβαση του ιδιοκτησιακού δικαιώματος επί της κύριας κατοικίας, ο ευάλωτος υποβάλλει στον φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης τα στοιχεία ταυτότητάς του, το κατασχετήριο ή της απόφασης που κηρύσσει την πτώχευσή του …. Αιτήσεις δεν γίνονται δεκτές εφόσον απέχουν περισσότερο από 60 ημερολογιακές ημέρες από την ημερομηνία του κατασχετηρίου εγγράφου ή της δημοσίευσης της απόφασης που κηρύσσει τον ευάλωτο οφειλέτη σε πτώχευση…».

«Δεδομένου ότι ένας μεγάλος αριθμός κύριων κατοικιών ευάλωτων οφειλετών έχει ήδη κατασχεθεί και αυτό στο μέλλον θα ενταθεί, εάν ο Φορέας δεν λειτουργήσει άμεσα, χιλιάδες οφειλετών που έχουν τις προϋποθέσεις που ορίζει ο νέος πτωχευτικός κώδικας, θα χάσουν την ευκαιρία να παραμείνουν στην κύρια κατοικία τους και θα υποχρεωθούν σε έξωση ενώ το ψηφισμένο νομοσχέδιο προβλέπει την παραμονή τους σε αυτό μέσω της 12ετούς μίσθωσης» τόνισε ο κ. Αναστασόπουλος.

Περαιτέρω, το ίδιο ισχύει και για όσους οφειλέτες θα πτωχεύσουν είτε με δική τους πρωτοβουλία είτε με πρωτοβουλία των πιστωτών τους. Κανείς δεν θα μπορεί να αιτηθεί την παραμονή του στην κύρια κατοικία του με τον τρόπο που προβλέπει ο πτωχευτικός κώδικας αφού δεν θα υπάρχει ο εν λόγω Φορέας να το αιτηθεί.

Σύμφωνα με τον δικηγόρο «θα πρέπει λοιπόν να τροποποιηθεί η εν λόγω διάταξη και να προβλεφθεί ότι θα δύναται ο ευάλωτος οφειλέτης να αιτηθεί οποιαδήποτε στιγμή μέχρι και την προηγουμένη της διενέργειας του πλειστηριασμού στον Φορέα την αγορά της κατοικίας του από αυτόν».

Πως θα γίνεται η αίτηση για πτώχευση από το νοικοκυριό

Στις πτωχεύσεις μικρού αντικειμένου που εντάσσονται τα νοικοκυριά θα εφαρμόζεται απλοποιημένη και σύντομη διαδικασία.

Η αίτηση πτώχευσης θα υποβάλλεται ηλεκτρονικά μέσω του Ηλεκτρονικού Μητρώου Φερεγγυότητας στο οποίο θα δημοσιεύεται για διάστημα τριάντα (30) ημερολογιακών ημερών.

Σε περίπτωση που εντός της ανωτέρω περιόδου δεν υποβληθεί παρέμβαση κατά της αίτησης, τότε η αίτηση θα γίνεται δεκτή με μόνη την διαπίστωση από το πτωχευτικό δικαστήριο της παρέλευσης της χρονικής περιόδου.

Αρμόδιο πτωχευτικό δικαστήριο για την κήρυξη της πτώχευσης θα είναι το Ειρηνοδικείο, στην περιφέρεια του οποίου ο οφειλέτης έχει την κύρια κατοικία του.

Τι θα βγαίνει στον πλειστηριασμό

Η πτωχευτική περιουσία θα περιλαμβάνει το σύνολο της περιουσίας που ανήκει στον οφειλέτη κατά την κήρυξη της πτώχευσης, οπουδήποτε και αν βρίσκεται.

Στην πτωχευτική περιουσία, για το χρονικό σημείο από την κήρυξη της πτώχευσης μέχρι την απαλλαγή του πτωχού, θα ανήκει το μέρος του ετησίου εισοδήματός του οφειλέτη που υπερβαίνει τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης. Οποιοδήποτε ποσό δηλαδή πάνω από τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης θα δίνεται στους πιστωτές.

Σε περίπτωση που η πτωχευτική περιουσία περιλαμβάνει την κύρια κατοικία του πτωχού ή/και άλλα πάγια περιουσιακά του στοιχεία που υπερβαίνουν σε αξία το 10% των συνολικών του υποχρεώσεων, εφόσον η ελάχιστη αξία τους δεν υπολείπεται των εκατό χιλιάδων (100.000) Ευρώ, τότε δεν θα έχει υποχρέωση να καταβάλλει κανένα ποσό από το εισόδημά του ανεξαρτήτως ύψους εισοδήματος.

Πώς θα πλειστηριάζονται τα ακίνητα

Μετά την ολοκλήρωση της απογραφής ο σύνδικος θα προβαίνει αμελλητί στη ρευστοποίηση του ενεργητικού της περιουσίας του οφειλέτη. Ο πλειστηριασμός θα γίνεται με ηλεκτρονικά μέσα και θα είναι ανοικτού πλειοδοτικού τύπου κατά τον οποίο υποβάλλονται διαδοχικές προσφορές. Τα πράγματα που πλειστηριάζονται θα κατακυρώνονται στον πλειοδότη που προσφέρει τη μεγαλύτερη τιμή.

Σε ποια τιμή θα βγαίνουν στον πλειστηριασμό

Η πλειοδοσία θα αρχίζει με βάση την τιμή της πρώτης προσφοράς κατόπιν εκτίμησης δυο πιστοποιημένων εκτιμητών.

Εφόσον ο πλειστηριασμός κηρυχθεί άγονος, αυτός θα επαναλαμβάνεται σε ημερομηνία που ορίζεται από τον υπάλληλο του πλειστηριασμού. Στην επαναληπτική διαδικασία η τιμή πρώτης προσφοράς θα μειώνεται στα τρία τέταρτα (3/4) της μέσης τιμής των εκτιμήσεων των πιστοποιημένων εκτιμητών. Σε περίπτωση που απαιτηθεί επανάληψη, τότε θα διεξάγεται με τιμή πρώτης προσφοράς ίση προς το ένα δεύτερο (1/2) της μέσης τιμής των εκτιμήσεων των πιστοποιημένων εκτιμητών.

Εάν και ο πλειστηριασμός αυτός αποβεί άγονος, ο σύνδικος υποβάλλει αμελλητί στον εισηγητή αίτηση για τη μείωση της τιμής πρώτης προσφοράς ή την έγκριση όρων που θα διευκολύνουν την εκποίηση του πράγματος, περιλαμβανομένης της ελεύθερης εκποίησης με συγκεκριμένο τίμημα.

Σε περίπτωση που δεν έχει επιτευχθεί η μεταβίβαση του πράγματος εντός εκατόν είκοσι (120) ημερών από την έκδοση της διάταξης του εισηγητή, ο σύνδικος θα επαναλαμβάνει τον πλειστηριασμό χωρίς τιμή πρώτης προσφοράς και σε περίπτωση που και αυτός ο πλειστηριασμός αποβεί άγονος, η κυριότητα θα περιέρχεται στο Δημόσιο.

Πότε θα παίρνει απαλλαγή από τα χρέη του ο οφειλέτης

Ο οφειλέτης θα απαλλάσσεται πλήρως από κάθε οφειλή προς τους πτωχευτικούς πιστωτές, ανεξαρτήτως του αν έχουν αναγγελθεί ή όχι, σε ένα ή τρία από την ημερομηνία κήρυξης της πτώχευσης.

Ρητώς διευκρινίζεται ότι η απαλλαγή του οφειλέτη εκ της πρωτοφειλής ή εγγυήσεως δεν επηρεάζει τις απαιτήσεις έναντι των λοιπών συνοφειλετών ή εγγυητών που ενέχονται εκ του νόμου ή δυνάμει δικαιοπραξίας.

Τι θα γίνεται με την κύρια κατοικία

Σε περίπτωση που το νοικοκυριό θεωρείται ευάλωτο, δηλαδή πληροί συγκεκριμένα εισοδηματικά και αντικειμενικά κριτήρια, τότε θα δύναται να υποβάλει αίτημα στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης για τη μεταβίβαση σε αυτόν της κύριας κατοικίας του και την μίσθωσή της από αυτόν.

Το τίμημα της μεταβίβασης που θα καταβάλει ο Φορέας για την απόκτηση της κυριότητας θα ισούται προς την εμπορική αξία του ιδιοκτησιακού δικαιώματος του οφειλέτη επί της πρώτης κατοικίας σύμφωνα με εκτίμηση πιστοποιημένου εκτιμητή.

Η καταβολή του τιμήματος σύμφωνα με τα ανωτέρω συνεπάγεται τη μεταβίβαση του ιδιοκτησιακού δικαιώματος στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης και την ματαίωση του πλειστηριασμού σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης.

Ο Φορέας θα αποκτά το ιδιοκτησιακό δικαίωμα του δικαιούχου ελεύθερο από κάθε βάρος ή διεκδίκηση τρίτου.

Η διάρκεια της μίσθωσης προς στο ευάλωτο νοικοκυριό θα είναι (12)δωδεκαετής.

Εφόσον ο οφειλέτης καταβάλει το σύνολο των μισθωμάτων για την διάρκεια της μίσθωσης, τότε θα δικαιούται στην μεταβίβαση της κυριότητας της κύριας κατοικίας στον ίδιο έναντι τιμήματος επαναγοράς. Το τίμημα επαναγοράς, θα ανταποκρίνεται στην εμπορική αξία του ακινήτου κατά το χρόνο άσκησης του δικαιώματος επαναγοράς και θα διασφαλίζει προς όφελος του Φορέα εύλογη συμμετοχή σε τυχόν υπεραξία του ακινήτου ή, σε περίπτωση όπου η αξία του ακινήτου έχει μειωθεί σε σχέση προς το τίμημα που κατέβαλε για την απόκτησή του ο Φορέας, την εύλογη προσαρμογή του προς όφελος του οφειλέτη.

Σε περίπτωση που το δικαίωμα αυτό ασκηθεί πριν την συμβατική λήξη της μίσθωσης, δηλαδή πριν τη λήξη της 12ετίας, τότε επιπλέον του ανωτέρω τιμήματος επαναγοράς ο οφειλέτης θα οφείλει να καταβάλει στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης την τρέχουσα αξία των μισθωμάτων που οφείλονται μέχρι τη λήξη της μισθωτικής περιόδου.

Πότε καταγγέλλεται η μίσθωση της κατοικίας

Η μίσθωση καταγγέλλεται εφόσον ο μισθωτής είναι υπερήμερος ως προς την καταβολή τριών μισθωμάτων και η υπερημερία δεν θεραπευθεί ως προς το σύνολό της εντός μηνός από τη σχετική όχληση του μισθωτή. Η καταγγελία επέρχεται αυτοδικαίως με την άκαρπη παρέλευση της παραπάνω προθεσμίας ενός μηνός.

Σε περίπτωση καταγγελίας ο οφειλέτης υποχρεούται σε απόδοση του μισθίου κατά τις κοινές διατάξεις περί μίσθωσης ακινήτου. Η καταγγελία της μίσθωσης αυτοδικαίως προκαλεί και την κατάργηση του δικαιώματος επαναγοράς.

Σημειώνεται ότι σε περίπτωση που ο ευάλωτος δικαιούται στεγαστικού επιδόματος σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 3 του ν. 4472/2017, αυτό θα καταβάλλεται στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης σε μερική εξόφληση του μισθώματος.

Ερωτηθείς αν τελικά, ο νέος Κώδικας είναι καλύτερος από το νόμο Κατσέλη, ο κ. Αναστασόπουλος απαντά «όχι, σε καμία περίπτωση» τόνισε ο δικηγόρος και εξηγεί το γιατί «αν ένα νοικοκυριό, έχει υποβάλλει αίτηση για υπαγωγή στο νόμο Κατσέλη και περιμένει να συζητηθεί η αίτησή του τότε θα πρέπει να εμμείνει στην αρχική του απόφαση και να επιλέξει να συνεχίσει τη διαδικασία υπαγωγής καθότι ο νέος Κώδικας ξεκάθαρα οδηγεί το νοικοκυριό στην πτώχευση ρευστοποιώντας την κύρια κατοικία του και στην καλύτερη περίπτωση μετατρέποντας τον οφειλέτη σε ενοικιαστή της κατοικίας του» κατέληξε.

msn